Het Vak van vastgoed beheerder

In gesprek met Claudia Duinisveld, Govert van der Spek en Jan Kees Alblas

Verzameld in de Lobby in Rijswijk is een gezelschap van drie specialisten in leegstandsbeheer. De Lobby is een luxe en modern ingericht bedrijfsgebouw, dat de inrichting en uitstraling heeft van een hip hotel, maar waar grote en kleine bedrijven hun domicilie hebben gevonden. Claudia Duinisveld van AdHoc, Jan Kees Alblas van Bewaakt & Bewoond en Govert van der Spek van 24/7 Vastgoedbeheer praten met elkaar over leegstandsbeheer. Ze vertellen over tendensen en de stand van zaken in hun branche.

De Wet Kraken en Leegstand is van 2010. Daarin staat dat kraken illegaal is. Maar het doel van de wet is dat er een einde komt aan leegstand en speculatie. Toch staan er momenteel ongeveer 100.000 woningen leeg en daarnaast 10% van de winkels en kantoren. Er ligt een wetsvoorstel klaar om de kraakwet te verscherpen: de officier van justitie zal dan kunnen aanbevelen om personen en zaken uit een pand te laten verwijderen door de politie. Dit is dan mogelijk zonder een gerechtelijke procedure. Leegstandbeheer was en is dus van belang in Nederland.

TUSSEN WONINGNOOD EN LEEGSTAND

Claudia Duinisveld (directeur Ad Hoc Beheer) legt uit: ‘De krakersbeweging ontstond in Amsterdam in de jaren ’80 van vorige eeuw. Vanaf de jaren ’60 werden al gebouwen gekraakt, ingegeven door de tegenstellig tussen woningnood aan de ene kant en leegstand aan de andere. Dat is anno 2021 dan ook precies hetgeen waar wij ons mee bezig houden: leegstandsbeheer. Simpel gezegd beheren mijn collega’s en ik hier om de tafel leegstaande panden voor vastgoedeigenaren.’

VEILIGHEID EN LEEFBAARHEID

Gebouwen die leegstaan zijn verliesgevend voor iedereen. Ze gaan in waarde achteruit en verloederen (bijvoorbeeld door niet gesignaleerde lekkages) zonder gebruikers en dat is voor de vastgoedeigenaren een slechte zaak. Het lege gebouw is niet zelden doelwit van bijvoorbeeld koperdieven, vandalen en andere mensen die illegale activiteiten ondernemen. De buurt om het lege gebouw wordt er onveiliger van en minder leefbaar. De conclusie is dat leegstand moet worden vermeden: dat wil de gemeente, de wijkbewoner, de vastgoedeigenaar en de woningzoekende. 

SOCIAAL MAATSCHAPPELIJK BELANG

Jan Kees Alblas van Bewaakt & Bewoond legt uit dat leegstand ook een bewuste keuze kan zijn, bijvoorbeeld doordat een gebied wordt herontwikkeld. Soms moet gewacht worden op een vergunning tot gebiedsontwikkeling en in die tijd kan vastgoed niet verhuurd of verkocht worden. ‘Wij bieden dan een totaaloplossing en vervullen een sociaal maatschappelijke rol door te zorgen dat een gebied niet afglijdt en onveilig wordt.’

FLEXIBILITEIT IS KEY

De regels voor het tijdelijk in bruikleen geven van een pand zijn strenger geworden. Voorheen was het nog mogelijk om ‘een student even in een woning te zetten’. Dat is verleden tijd: de algemene bruikleenovereenkomst is bindend en duidelijk. In deze tijd van woningnood staan de ‘bruikleennemers’ in de rij voor een antikraak woning. Ze zijn flexibel (want dat hoort erbij) en horen van de mogelijkheden door de sociale media en via via. Ad Hoc hanteert bijvoorbeeld een voordrachtsysteem waarbij een huidige bewoner een kennis aanbeveelt voor een plek.

Govert van der Spek: ‘Uiteraard is het voor ons belangrijk dat een pand behoorlijk en netjes wordt gehouden door de tijdelijke gebruiker. Het is dan ook niet toegestaan het op eigen inzicht ‘op te knappen’. Opfrissen mag in overleg wel, het is fijn wanneer de tijdelijke gebruiker er iets leuks van maakt voor zichzelf. En vergis je niet, de gemiddelde student verhuist vaker dan de anti-kraak bewoner. Gemiddeld wonen zij 9 manden op hetzelfde adres. Vaak worden nieuwe gebruikers geïntroduceerd door mensen die al ervaring hebben met deze manier van wonen en werken, die overigens niet geschikt is voor mensen onder 18 jaar.’

RENDABEL BEHEREN

De vastgoedbeheerders aan tafel vertellen over de werkwijze: zij krijgen de panden in beheer van de eigenaren van het leegstaand vastgoed. Ad Hoc, 24/7 vastgoedbeheer en Bewaakt en Bewoond zorgen dat de panden tijdelijke gebruikers krijgen. Hiervoor ontvangen ze een vergoeding van de gebruikers. Met een voldoende aantal gebruikers is de uitvoering van het beheer rendabel. De panden staan niet langer leeg en de buurt is veilig en leefbaar. Bovendien is het tijdelijk gebruik een stimulans voor de verhuur. 

STARTENDE ONERNEMERS

De tijdelijke bedrijfsruimte kan de kraamkamer zijn van startende ondernemingen. Claudia: ‘Mooi voorbeeld daarvan is het bedrijfspand dat door 4 studenten antikraak werd gebruikte voor hun startende bedrijf. Het ging zo goed met de onderneming dat het pand regulier werd gehuurd door de gebruikers. Ook de succesvolle Kinderwerkplaats op het Spui is een geslaagd initiatief en wijkversterkend. Net als de surfdudes die met hun bedrijvigheid zijn neergestreken in Duindorp.’    

BRANCHEVERENIGING EN KEURMERK

In de loop der jaren zijn er meer spelers gekomen op de markt van vastgoedbeheer. In 2010 (met de Wet Kraken en Leegstand) is de branchevereniging VLBN opgericht. De VLBN riep ook het KLB (Keurmerk Leegstand Beheer) in het leven. Hierin zijn gedragsregels opgenomen ten aanzien van de huurders. De veiligheid wordt gewaarborgd evenals zaken als opzegtermijn en tarieven. De ‘cowboys’ uit de branche verdwijnen hierdoor en de term service krijgt meer betekenis. Een goede zaak, is het unanieme oordeel van de ondernemers aan tafel.

ONALLEDAAGS

Tot slot een rondje ‘bijzondere panden’. Desgevraagd noemen Claudia Duinisveld (Ad Hoc), Govert van der Spek (24/7 vastgoedbeheer) en Jan Kees Alblas (Bewaakt en Bewoond) wat gebouwen die ze in beheer kregen en niet bepaald standaard waren. Wat denken we van een klooster, een spookhuis in Rotterdam, een pand wat Seijs Inquart bewoonde, een hoerenkast, een paddenstoelenkwekerij of een zwembad? Het klinkt niet bepaald saai, dat beheren van leegstaand vastgoed!