Woningbouw, ontwikkelingen en trends

Wanneer het om wonen en bouwen gaat ligt de focus in deze tijden van corona vooral op de forse daling van het aantal nieuwbouwwoningen. Ook het feit dat de huizenprijzen tegen de verwachting in maar blijven stijgen is volop in het nieuws. Maar er is natuurlijk meer. De ontwikkelingen en trends van de woningbouw.

De invloed van de woningmarkt op de samenleving is groot. Hypotheken, krapte, duurzaamheid, stikstof, nieuwbouw (of geen nieuwbouw), technologie, het zijn allemaal radartjes in het grote geheel. En al die aspecten beïnvloeden mens en maatschappij. Andersom hebben maatschappelijke en sociale ontwikkelingen ook grote invloed op de sector. Neem COVID-19. Door onzekerheid over hun inkomen, bijvoorbeeld door ontslag, zijn minder mensen geneigd een andere woning te kopen. De financiële gevolgen van de coronacrisis hebben ervoor gezorgd dat er dit jaar al zo’n 5 procent minder nieuwbouwwoningen worden gebouwd dan in 2019 het geval was (68.000 woningen tegenover 71.548 vorig jaar). En voor volgend jaar zal dit effect alleen nog maar groter zijn. Volgens de prognose van het economisch bureau van ING zal in 2021 het aantal nieuwbouwwoningen uitkomen op 63.000, een krimp van maar liefst 7,4 procent in vergelijking met de prognose van 2020. 

Krapte op de huizenmarkt

Verrassend genoeg blijft er ondanks dit alles krapte op de woningmarkt. En dus blijven ook de huizenprijzen onverminderd stijgen. Sterker, in de laatste twintig jaar stegen de prijzen nog nooit zo hard. Zeker niet in Den Haag, waar in het derde kwartaal van dit jaar 16,1 procent meer woningen werden verkocht in dan in dezelfde periode vorig jaar. Vergeleken met het tweede kwartaal zijn er zelfs 19 procent meer woningen verkocht. De gemiddelde transactieprijs steeg met ruim 11 proces tot 369.900 euro. Bovendien wisselen de huizen met een gemiddelde verkooptijd van 32 dagen ook sneller van eigenaar. Dat is twee dagen minder dan een jaar geleden.

Dit alles hangt vooral samen met het beperkte huizenaanbod. Gemiddeld maken kopers nu een keuze uit twee woningen, terwijl makelaars aangeven tussen de vijf en tien gewoon te vinden. Zo weinig keuze als nu hebben kopers deze eeuw nog niet gehad. Een andere oorzaak is de (nog) lage hypotheekrente. Bovendien zijn mensen doordat ze onder invloed van de coronacrisis meer thuiswerken hun thuissituatie gaan herwaarderen, ziet ook de NVM. Ze zijn gesteld geraakt op meer ruimte, hebben behoefte aan een buiten. De populariteit van vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen is dan ook toegenomen.

Desondanks voorspellen de banken dat de huizenprijzen onder druk zullen komen te staan. De oververhitte woningmarkt koelt weliswaar minder snel af dan ze hadden verwacht, maar dat de coronacrisis en de daardoor verzwakte economie een groot effect zullen hebben, is bijna onvermijdelijk. Zo voorspelt ABN Amro dat volgend jaar allereerst het aantal huizenverkopen zal dalen, waarna de prijzen zullen volgen. 

Startersproblemen

Dat de huizenprijzen alle records breken, maakt het voor de groep starters op de woningmarkt uitermate problematisch om nog een betaalbare koopwoning te vinden. Iets wat evenzeer geldt voor ouderen en andere relatief kwetsbare groepen. In een poging dit vlot te trekken, heeft het kabinet het plan opgevat om in 2021 opnieuw in de woningmarkt te investeren. Dit is nog boven op de investering van 2 miljard euro in woningbouw die het vorig jaar deed én boven op de maatregelen om door te bouwen van na de eerste coronagolf, afgelopen mei. 

Een greep uit de recente maatregelen: de besluitvorming over veertien grote woningbouwlocaties wordt versneld en het rijk maakt duidelijke afspraken met gemeenten en provincies over het aantal te bouwen woningen. Woningcorporaties gaan snel 150.000 woningen bouwen en krijgen meer ruimte om middenhuur te realiseren doordat de marktverkenning tijdelijk buiten werking wordt gesteld. Ook komt er 20 miljoen extra euro beschikbaar om winkels en kantoren te transformeren tot woningen. 

Het stikstofdilemma

Er is echter een maar: al deze bouwplannen kunnen alleen doorgaan als er oplossingen komen voor het stikstofprobleem. Sinds de stop van het Programma Aanpak Stikstof (PAS) in mei vorig jaar, zijn veel bouwprojecten komen stil te liggen. Doordat het kabinet in november van hetzelfde jaar maatregelen heeft genomen voor de vermindering van stikstofneerslag, is er weer ruimte gekomen voor de bouw van zo’n 75.000 woningen. Een uitkomst in de problematiek binnen de woningbouw. Het kabinet zet hiermee een belangrijke stap in het oplossen van de complexe stikstofproblematiek.Daarnaast stelt het in het kader van het wetsvoorstel Stikstofreductie en natuurverbetering tot 2030 jaarlijks 100 miljoen euro beschikbaar voor het wegnemen van belemmeringen door stikstof. Zodat ook de woningbouw door kan gaan en de stikstofmaatregelen geen lagere bouwproductie tot gevolg hebben. Bovendien is het sinds begin oktober dit jaar weer mogelijk om bouwvergunningen aan te vragen, aangezien het kabinet met het wetsvoorstel wettelijk vastlegt dat de natuur herstelt en uitstoot en neerslag van stikstof dalen. Is er geen sprake van stikstofneerslag, dan is er geen vergunning nodig in het kader van de Wet Natuurbescherming.

Verduurzaming woningaanbod

De minimale bouwtechnische voorschriften op het gebied van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu waaraan gebouwen moeten voldoen, heeft de overheid opgesteld in het Bouwbesluit 2012. Het woningaanbod verduurzaamt zo steeds verder, met legio voordelen. Duurzaam bouwen is beter voor het milieu dan traditionele bouw, het bespaart grondstoffen en duurzame woningen zijn energiezuiniger in het gebruik. Bovendien zijn ze vaak gezonder voor bewoners en gebruikers. En hoewel er nog weleens wordt gedacht dat duurzaam bouwen duurder is dan niet-duurzaam bouwen, is dit zeker niet altijd het geval. Door andere bouwwijzen en materiaalgebruik kan duurzaam bouwen soms zelfs de goedkopere optie zijn.

Mooie bijkomstigheid is dat in het verlengde hiervan nieuwe producten worden ontwikkeld. Zoals verf op waterbasis en high-solid-verven met minder schadelijke stoffen. Door bij het zoeken naar een oplossing te denken vanuit duurzaamheid, komen er steeds meer van dit soort producten op de markt en is het gebruik hiervan inmiddels standaard. Andere mooie voorbeelden zijn zuinige HR-verwarmingsketels, ventilatiesystemen, warmtepompen, zonneboilers en zonnepanelen. 

Het kabinet zet dan ook in op het verduurzamen van de gebouwde omgeving. Op Prinsjesdag maakte het bekend hiervoor 75 miljoen euro extra beschikbaar te stellen. Dicht bij huis draagt het programma EnergieRijk Den Haag er zorg voor dat 31 overheidsgebouwen in 2040 klimaatneutraal zijn. In EnergieRijk Den Haag hebben onder meer het rijk, gemeente Den Haag en provincie Zuid-Holland de handen ineengeslagen. De 31 deelnemende gebouwen zijn samen goed voor meer dan één miljoen vierkante meter aan vloeroppervlak. Niet alleen moet het project een substantiële energiebesparing opleveren, de overheid wil hiermee ook het goede voorbeeld geven als het om de duurzaamheid van gebouwen gaat.

Kentering huurprijzen vrijesector

Wanneer we kijken naar de huurprijzen van woningen in de vrije sector, is er (in tegenstelling tot koopwoningen) een kentering waar te nemen. Want hoewel het Centraal Bureau voor de Statistiek in september nog liet weten dat de vrijesectorhuur een stijging toonde van gemiddeld 3 procent, ziet onafhankelijk woningplatform Pararius – dat puur kijkt naar vrijesectorwoningen die een nieuwe huurder krijgen – een daling van de gemiddelde huurprijs. Weliswaar een heel lichte daling van 0,4 procent ten opzichte van vorig jaar, maar het is voor het eerst in zes jaar dat er überhaupt sprake is van een daling. 

Oorzaak hiervan lijkt – weer – de coronacrisis: er komen minder expats naar ons land, die toch de voornaamste reden zijn dat er in de vrije sector hoge huren gevraagd kunnen worden. Doordat verhuurders meer en meer zijn aangewezen op lokale huurders, zien zij zich genoodzaakt de huren naar beneden aan te passen om niet te maken te krijgen met leegstand. De daling in de huurprijzen is dan ook vooral zichtbaar in de steden die veel expats trekken, zoals Amsterdam en Den Haag.

Trend: technologie

Een interessante trend in de bouwsector is het digitaliseren van bedrijfsprocessen. Zo werken steeds meer bouwbedrijven met het Bouw Informatie Model (BIM). In dit digitale model met daarin alle fysieke en functionele kenmerken van een gebouw, komt alle project-gerelateerde informatie op één plek bij elkaar. Dit maakt dat de betrokken partijen efficiënt kunnen samenwerken, waardoor de realisatie van een project eenvoudiger wordt. 

Ook staan er mooie technologische ontwikkelingen aan te komen. Zoals de mogelijkheid een bouwplaats of kamerplan door een virtualrealitybril te bekijken. Zo zullen projecten eenvoudig kunnen worden gevisualiseerd, zodat betrokkenen – bouwplaatsmedewerkers of toekomstige gebruikers of bewoners – zonder dat er ook maar een steen is gelegd al door een gebouw kunnen lopen. Bijkomend voordeel is dat met behulp van virtual reality voorspellend kan worden ontworpen, waardoor problemen die normaalgesproken pas tijdens de bouw aan het licht komen, al in een eerder stadium worden ontdekt én kunnen worden ondervangen. Dit scheelt veel tijd en kosten.