Nu minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een versoepeling van de vorig jaar juli ingevoerde Wet betaalbare huur heeft aangekondigd, mag weer voorzichtig worden gehoopt dat een nagenoeg vastgelopen huizenmarkt en met name die van de huurwoningen weer langzaam op gang komt. Goed nieuws dus voor zowel de huurder als verhuurder. “Een eerste, cruciale stap, maar er is nog genoeg werk aan de winkel.”
Mede-eigenaar van Verra Makelaars, Niek Verra, tevens voorzitter van Vastgoed Belang – de brancheorganisatie van particuliere verhuurders in vastgoed – en diens concullega Bart Reeser, makelaar bij Stokman Van Duren makelaars en voorzitter van NVM Afdeling Haaglanden zijn uiteraard blij met deze eerste handreiking van de minister. “Dit is vooral goed nieuws voor zowel huurder als verhuurder”, reageert Verra als eerste. “Door die wetaanpassing blijven er namelijk meer huurwoningen behouden en er komt weer belangrijke investeringsruimte voor onder andere onderhoud en verduurzaming. Het zijn cruciale eerste stappen om het tij op de woningmarkt te keren en de huidige gedwongen uitpondgolf in te dammen. Verhuurders kunnen weer blijven bijdragen aan de niet te onderschatten huisvestingsopgave in Nederland.”
Terug naar 1 juli 2024, het moment dat de Wet betaalbare huur, die onder het vorige kabinet tot stand kwam, van kracht ging. Reeser, terugkijkend op de voorbije tien maanden: “Zowel NVM als Vastgoed Belang, ook talloze andere direct en indirect betrokkenen durven te stellen dat de huurwoningmarkt door de nieuwe wetgeving in een crisis is geraakt. Het wordt dan ook hoog tijd dat de overheid ingrijpt. Want”, zo legt hij uit, “voor de nieuwe wet vorig jaar in werking trad, kochten beleggers en verhuurders niet alleen gebouwen op, maar voegden ook woningen toe door optopping (er een of meer verdiepingen bovenop bouwen, red.), splitsing en transformatie. Het gevolg, een groot aanbod aan vooral betaalbare huurwoningen op de markt. Door die nieuwe wet is deze beweging grotendeels stil komen te liggen, louter omdat het voor de verhuurder en belegger zowel financieel als fiscaal onaantrekkelijk werd. De grootste verliezer in dit verhaal is uiteindelijk de woningzoekende. Want de huurwoningen die in de voorbije maanden nog mondjesmaat beschikbaar kwamen en nog altijd zijn, zijn met name voor de starter nauwelijks nog betaalbaar. En kopen is in veel gevallen voor deze groep ook geen optie.”
Wat vooraf ging. Met de Wet betaalbare huur had de voorganger van minister Mona Keijzer, Hugo de Jonge, de intentie de huurders te beschermen door onder meer de huren weer betaalbaar te maken. Verra licht toe: “Zo mogen verhuurders van woningen alleen nog een huur vragen die aan de hand van het puntensysteem – tot en met een maximum van 186 voor de zogenoemde middenhuurwoningen – past bij de kwaliteit van de woning. Huurders genieten dus een betere huurbescherming. Ook de malafide verhuurders worden hierdoor aangepakt. Prima, zeggen wij. Maar alle goede bedoelingen ten spijt, de Wet betaalbare huur had, zo bleek al snel, echter een averechtse uitwerking. In een vroegtijdig stadium luidden diverse brancheverenigingen reeds de noodklok. Hun voorspelling dat door de nieuwe wet niet alleen de investeringsbereidheid van beleggers om nieuwe woningbouwprojecten te realiseren zou verminderen, kwam uit. Door de nieuwe maximale huurprijs voorzagen zij ook dat het rendement voor de verhuurder aanzienlijk lager zou uitvallen, waardoor het bezit van woningen minder interessant zou worden voor beleggers. Huurwoningen – zo voorzagen de brancheverenigingen – zouden door die sterk terugvallende inkomsten door diezelfde beleggers van de hand worden gedaan. Het zogenaamde ‘uitponding’. Met als gevolg, nauwelijks nog betaalbare huurwoningen voorhanden in een toch al in een crisis verkerende huizenmarkt. Voldoende steekhoudende argumenten om de wetswijziging in Den Haag nog eens kritisch tegen het licht te houden. Echter…minister De Jonge bleek ongevoelig voor de bijna smeekbedes vanuit de markt.”
“Vooropgesteld”, stelt Reeser, “de intentie van deze wet om huurders meer te beschermen, is natuurlijk te prijzen. Er is in die periode door de politiek een beeld gecreëerd als zouden de meeste beleggers van woningen hun huurders aan alle kanten uitbuiten. Ja, natuurlijk zijn er schrijnende gevallen bekend, waar immigranten op elkaar gestapeld in een bouwval ook nog eens een schandalig hoge maandhuur moeten betalen. Louter om te kunnen wonen. Dat dit soort gevallen worden aangepakt, dat is alleen maar toe te juichen. Als je vanuit de politiek echter constant blijft roepen dat het gros van de huurbazen dit soort louche praktijken erop nahoudt, dan doe je aan ‘framing’ en houd je een Tweede Kamer een vertekend plaatje voor. Met de mogelijke gevolgen, zoals eerder genoemd, is absoluut geen rekening gehouden. Terwijl een groot aantal belangengroepen in de vastgoedmarkt, zij die weten hoe de hazen lopen in die wereld, op alle fronten de politiek heeft geprobeerd te doordingen van een cruciale misstap. Helaas. We voelden ons vaak een roepende in de woestijn.”
De versoepeling van de Wet betaalbare huur heeft onder andere tot gevolg dat de waarde van woningen eerlijker gaat meetellen voor de maximale huurprijs. Bovendien komen er uitzonderingen voor kleine verhuurders en komt er ruimte vrij voor de verhuurder in de markt. Maar dat is bij lange na niet voldoende. Want het spreekwoord dat één zwaluw nog geen zomer maakt, gaat ook hier op. Er is volgens de heren makelaars nog voldoende werk aan de winkel om de woningmarkt weer in een goede conditie te brengen. Met de eerste versoepeling van de wet is de patiënt weliswaar van de intensive care af, maar blijft voorlopig nog aan het infuus liggen. Verra: “Er zijn vooralsnog geen aanwijzingen dat de belastingdruk voor particuliere verhuurders wordt verlaagd. Ondanks dat experts aangeven dat het huidige box 3-stelsel leidt tot hogere belastingen dan huurinkomsten. Hierdoor creëert het kabinet rechtsonzekerheid en -ongelijkheid, wat voor juridische uitdagingen zorgt. Er worden naar verwachting één miljoen bezwaarschriften bij de Belastingdienst ingediend. Daarnaast worden huurders en woningzoekenden hard geraakt door het verlies van sociale en middenhuurwoningen. Al met al, blij dat de politiek wil luisteren naar de markt en een eerste stap heeft gezet. Maar er is nog een hoop werk te verrichten.”
Tekst: André Buurman
