De woningmarkt is voor starters al jaren geen speelveld meer, maar een hindernisbaan. Met stijgende prijzen, beperkte beschikbaarheid en strengere leennormen lijkt de eerste koopwoning voor velen verder weg dan ooit. Toch ontstaat er, juist binnen families, steeds vaker ruimte om creatieve oplossingen te verkennen. Niet zelden ligt die sleutel dichterbij dan gedacht: in het bestaande vastgoedvermogen van ouders of andere familieleden.
Veel huiseigenaren hebben in de afgelopen jaren een aanzienlijke overwaarde opgebouwd. Die overwaarde hoeft niet ‘stil’ in stenen te blijven zitten, maar kan actief worden ingezet. Bijvoorbeeld door (een deel van) die overwaarde op te nemen via een herfinanciering of tweede hypotheek. De vrijgekomen middelen kunnen vervolgens worden gebruikt om een starter te helpen bij de aankoop van een woning, bijvoorbeeld door eigen vermogen aan te vullen of de leencapaciteit te versterken. Het voordeel hiervan is dat de financiering vaak tegen relatief gunstige voorwaarden kan worden aangetrokken, terwijl het vermogen binnen de familie blijft renderen.
Een veelgebruikte en effectieve vorm is de familielening. Door een lening te verstrekken tegen marktconforme voorwaarden, met duidelijke afspraken over rente en aflossing, ontstaat een fiscaal waterdichte constructie. De starter profiteert van meer financieringsruimte, terwijl de ouder een rendement ontvangt dat vaak hoger ligt dan op een spaarrekening. Tegelijkertijd kan via schenkingen (bijvoorbeeld door rente of aflossing deels terug te schenken binnen de vrijstellingen) de netto last voor het kind worden verlaagd. Zo ontstaat een combinatie van financieren en fiscaal optimaliseren.
Naast deze directe vormen zijn er ook oplossingen via gespecialiseerde vastgoedfinancieringen. Denk aan verhuurhypotheken, waarbij een woning wordt aangekocht voor verhuur, bijvoorbeeld aan een kind. Dit kan zowel op naam van een natuurlijke persoon als binnen een juridische entiteit zoals een BV. Het voordeel van dergelijke constructies is dat er vaak meer gekeken wordt naar de waarde van het vastgoed en de huurinkomsten dan uitsluitend naar het persoonlijke inkomen. Hierdoor ontstaan mogelijkheden die binnen de reguliere hypotheekregels buiten bereik blijven.
Interessant wordt het wanneer er meerdere kinderen zijn. Dan kunnen slimme kruisconstructies worden opgezet, bijvoorbeeld met twee woningen die via verhuurfinanciering worden aangekocht. In zo’n opzet is kind één (mede-)eigenaar van de woning waarin kind twee woont, en andersom. Dit kan direct of via een BV-structuur worden ingericht. Het resultaat: beide kinderen bouwen vermogen op, terwijl ze toegang krijgen tot woonruimte in een krappe markt. Bovendien spreidt dit de risico’s en kan het fiscaal efficiënt worden ingericht.
Voor starters onder de 35 jaar speelt daarnaast nog een extra voordeel: onder voorwaarden kunnen zij gebruikmaken van een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dit verlaagt de instapdrempel aanzienlijk en maakt het benutten van bovengenoemde constructies nog effectiever.
De kracht van deze aanpak zit in de combinatie: het benutten van overwaarde, het slim structureren van familieleningen en het inzetten van gespecialiseerde vastgoedfinanciering. Het zijn geen standaardoplossingen, maar juist maatwerkconstructies die, mits goed opgezet, zowel financieel als fiscaal meerwaarde bieden.
In een markt waarin traditionele routes steeds vaker doodlopen, vraagt het om een bredere blik. Familievermogen kan, met de juiste structuur, worden omgezet in concrete kansen. Partijen zoals VastgoedFinance begeleiden dit soort trajecten van A tot Z, waarbij niet alleen naar de cijfers wordt gekeken, maar juist ook naar de lange termijn en de onderlinge verhoudingen. Want uiteindelijk draait het niet alleen om het mogelijk maken van een aankoop, maar om het duurzaam versterken van de financiële positie van de volgende generatie.
VastgoedFinance is jouw partner in vastgoedfinanciering, van woning tot bedrijfsruimte, met tevens kantoren in Rotterdam, Amsterdam, Nijmegen en Eindhoven. Wij kennen de Haagse markt, en helpen je om sneller en slimmer te schakelen.
