Is versoepeling voldoende?
Een jaar na het rondetafelgesprek over de invoering van de Wet Betaalbare Huur, spreken we Niek Verra, voorzitter van Vastgoed Belang en directeur van VERRA Real Estate B.V., Martijn Lentze, eigenaar van 070 Vastgoed, en Michiel Vrijman, managing director bij Heimstaden Nederland, over de huidige stand van zaken en het toekomstperspectief voor de huursector. De conclusie na een jaar Wet betaalbare huur? De waarschuwingen zijn uitgekomen: de huurder voor wie de wet bedoeld was, trekt aan het kortste eind. Hoe creëren we in de toekomst dan toch een huurmarkt met wet- en regelgeving waar zowel huurders als verhuurders bij gebaat zijn?
Massaal uitponden van woningen
“Het doel van de wet was om te verduurzamen, het aantal huurwoningen te laten toenemen en de investeringsbereidheid te vergroten. Op al die punten zie je dat het tegenovergestelde gebeurd is, precies zoals we vanuit de markt al hadden voorspeld”, begint Niek. “Het is voor grote beleggers veelal niet meer rendabel om te verduurzamen en te verhuren. Huurwoningen worden massaal verkocht, de markt krimpt, prijzen stijgen en de woningzoekende huurder wordt het hardst getroffen.”
Ook voor Michiel is dit de dagelijkse praktijk. “Het is goed dat excessen worden aangepakt, maar de vraag is of we niet zijn doorgeschoten in de regulering. Het is natuurlijk een ingewikkeld vraagstuk, maar je hebt ook de Wet Goed Verhuurderschap. Deze wet geeft handvatten om in te grijpen bij misstanden”, zegt hij. “In de praktijk zie je dat er relatief weinig misstanden zijn”, vult Niek aan. “Het is dan ook van belang om te blijven kijken naar feiten in plaats van anekdotes. De verhuursector heeft door alle verhalen die rondgaan een imago gekregen dat helemaal niet klopt.”
Heimstaden Nederland is volledig ingericht op het verduurzamen en verhuren van woningen. “Sinds eind 2023 hebben we echter 2500 woningen verkocht”, zegt Michiel. “Dat was nooit onze intentie, maar met de huidige wet- en regelgeving en het nieuwe puntensysteem komen we in de verhuur niet meer uit.” Ook bij 070 Vastgoed is dit het geval. “Het is mijn passie om oude gebouwen na een complete transformatie weer een nieuw leven te geven”, zegt Martijn. “Je gaat een verliesgevende exercitie echter niet voortzetten. Door alle regulering is verhuren in het sociale- en middensegment voor huurwoningen verliesgevend geworden. Het paradepaardje voor de wetgeving was dat er 300.000 woningen in huur omlaag zouden gaan, maar ik durf wel te zeggen dat er over een jaar 300.000 huurwoningen uit het middensegment verdwenen zijn, door zowel uitponding als opwaardering naar liberalisatie. Als een woning in de vrije sector komt, zit je al snel boven de € 2.000,00 huur. Als je dat niet redt, verkoop je en daardoor is er eigenlijk geen middenhuur meer.”
Een crisis
Nu zowel particuliere beleggers als institutionele beleggers massaal verkopen en de fiscale wet- en regelgeving veranderd is, is het voor woningcorporaties en pensioenfondsen niet meer mogelijk om het gat in het aanbod te vullen. Steeds meer huurders bellen in paniek de kantoren op. Ze kunnen nergens naartoe. “Hoe langer het duurt voordat deze wet is aangepast, hoe groter de schade is, maar ook hoe makkelijker te bewijzen is dat het niet werkt”, zegt Martijn.
Minister Elanor Boekholt O’Sullivan kondigde versoepelingen aan rond de Wet betaalbare huur. Michiel noemt dit “een voorzichtige stap in de goede richting”. Het laat volgens hem zien dat het sentiment in de politiek aan het veranderen is. Toch moet er volgens de heren nog een hoop gebeuren om het vertrouwen te herstellen en het investeringsklimaat te verbeteren.
“Er wordt gesproken over een crisis, maar er wordt niet naar gehandeld”, zegt Michiel. “Als de huidige situatie als crisis wordt gezien, zal er ook geluisterd moeten worden naar de markt en moet er politieke bereidheid zijn om fiscale verlichting te bieden” De heren pleiten dan ook voor een gezamenlijke aanpak van alle marktpartijen. “We hebben de handen ineengeslagen met verschillende branche- en koepelorganisaties en een zevenpuntenplan opgesteld, gericht op fundamentele (fiscale) wijzigingen. Denk aan verlaging van de overdrachtsbelasting voor verhuurders, hervorming van de vermogensbelasting (box 3) en het verbeteren van de middenhuurregeling”.
“De overheid bouwt geen huizen”, zegt Niek. “Dat doet de markt. De overheid moet passende randvoorwaarden creëren, maar momenteel wordt het investeringsklimaat op alle fronten verslechterd. Als we daar niets aan veranderen, kan de huurmarkt ook niet veranderen. We moeten investeerders toekomstperspectief geven. Liever met een fundamentele wetswijziging over twee jaar, dan met wijzigingen op korte termijn die weinig impact zullen hebben.”
Daarbij pleiten de heren voor een betere beoordeling rond verduurzaming. “Voor nieuwbouw is een opslag toegestaan van 10% voor huurwoningen, maar in de bestaande bouw is dit niet mogelijk. Als jij echter een woning verduurzaamt van energielabel E naar A, is dit een kostbare operatie. Dat zou veel zwaarder meegewogen moeten worden. Nu moet je misschien je huurprijs wel verlagen naar € 900,-, terwijl de huurprijs na investering eigenlijk € 1100,- zou moeten zijn. Dan kun je beter verkopen.”
Kansen voor de toekomst
“Voor een succesvolle markt heb je alle partijen in de sector nodig”, stellen Niek, Martijn en Michiel. “We hebben als sector een maatschappelijke rol te vervullen om te zorgen dat er voldoende huurwoningen beschikbaar blijven. Daarom moeten we gezamenlijk een vuist maken naar politiek Den Haag”, zegt Michiel. “Er zijn maatregelen nodig om de mogelijkheden die we hebben beter te benutten. Van een laag erop of splitsen tot opties voor gezamenlijk huren”, zeggen ook Niek en Martijn. “De flexibele huurmarkt is nodig als schil tussen koop en permanente huur, daarvoor moet het ook mogelijk zijn om, onder redelijke voorwaarden, tijdelijke huurcontracten te bieden.” De heren pleiten voor wet- en regelgeving die voor de komende 10 jaar wordt vastgesteld, onafhankelijk van wisselingen in het kabinet. “Zodat we weten waar we aan toe zijn en kunnen bouwen aan een hernieuwde huurmarkt die verhuur stimuleert in plaats van tegenwerkt.”
