De gevolgen van de invoering van de Wet Betaalbaar Huur, die op 1 juli 2024 van kracht ging, en met name ten doel had de
huurder meer bescherming te bieden, had al snel desastreuze gevolgen voor de totale woningmarkt.
Verhuurders, en met name de kleine beleggers, dumpten vanwege de nieuwe wetgeving – zoals huurcontracten alleen nog
voor onbepaalde tijd en de overheveling van het rendement op de verhuur naar Box 3 – op grote schaal hun panden. “De
speelruimte voor beleggers is veel kleiner geworden.”
‘oOK EEN gewaarschuwd verhuurder telt voor twee’
Ook al wordt er op dit moment op de ministeries van
Financiën en Volkshuisvesting her en der voorzichtig
gesleuteld aan de omstreden wet om de pijn voor die
verhuurder enigszins te verzachten, daarmee is de al bijna
twee jaar durende oververhitte huizenmarkt bij lange na
niet uit het slop en dus de kleine belegger zeker nog niet
geholpen. Het is de stellige mening van Annemarie
Wiesmeier-van der Brugge van Brugrecht Advocaten,
Maurice van Kleef (Streefkerk Advocaten) en Glenn Kerver
namens GMW Advocaten, tevens gastheer. Een drietal dat
elk op zijn en haar vakgebied gespecialiseerd is in complexe
vraagstukken rondom zowel huurwoningen als
bedrijfspanden.
ONTERECHT BEELD
Het moet gezegd, op het moment dat de drie advocaten
in november 2024 onder het genot van een uitgebreide
lunch bij de Franse bistro Chef Fleur aan ‘De Fred’ de
koppen bij elkaar staken, waren ondanks het feit dat de
wet amper een half jaar oud was, de gevolgen ervan in
met name de huursector al stevig voelbaar. Het
zogenoemde uitponden, of te wel, het dumpen van
woningen door met name kleine beleggers, vond van
lieverlee almaar meer plaats. De geest was uit de fles.
Glenn Kerver is de eerste die van wal steekt over wat de
Wet Betaalbare Huur tot nu toe heeft teweeggebracht en
steekt zijn mening niet onder stoelen of banken:
“Belangrijk om te melden is”, benadrukt hij, “dat experts in
en uit de woningmarkt destijds al voorspelden dat deze
maatregelen niet gaan helpen. En ze hebben gelijk
gekregen. Een van de doelstellingen van de wet, het
aanpakken van malafide praktijken in de verhuursector,
daar kan niemand op tegen zijn. Maar daar zijn in mijn
optiek andere methodieken voor. Nu scheer je met name
de kleine belegger in panden over één kam en word je
weggezet als huisjesmelker, of erger nog, als profiteur.
Met name in een stad als Amsterdam is dat het geval. Dat
is een onterecht beeld dat wordt gecreëerd en bezorgt
die groep een slecht imago. Dat een huurder bescherming
geniet, prima. Alleen is de balans in negatieve zin volledig
doorgeslagen en is het de verhuurder, die aan alle kanten
met regeltjes en wetjes in feite gegijzeld wordt. Want
verhuren voor bepaalde tijd, jammer joh, die vlieger gaat
niet meer op. En als je als belegger onderaan de streep
nog een paar centen voor je oude dag denkt over te
houden, dan komt de fiscus ook nog een keer extra bij je
aankloppen, aangezien rendement uit verhuur met
ingang van de nieuwe wet in Box 3 moet worden
opgevoerd. Met name voor de kleine belegger is de
speelruimte veel kleiner geworden, met massale
uitponding als gevolg.”
De collega’s Wiesmeier-Van der Brugge en Van Kleef
knikken instemmend. Van Kleef: “Er is binnen de
ministeries aan zoveel knoppen tegelijk gedraaid. Om
ideologische redenen zijn heel veel wetten, zoals fiscaal-,
maar ook bestuur- en huurrechtelijk, op elkaar gestapeld,
die het nu onaantrekkelijk maken om te investeren. Waar
en passent aan is voorbijgegaan is dat juist beleggers in
hoge mate bijdragen aan modernisering van een stad,
zoals renovatie van belangrijke panden. Daar is geld voor
nodig. Maar als dat geld niet wordt verdiend, dan houdt
het op. Het gevolg is dat de boel van lieverlee opdroogt.
Inmiddels worden er door de huidige minister van
Volkshuisvesting enkele hele lichte versoepelingsmaatregelen
aangekondigd, maar daar ga je het verschil
niet mee maken.”
SPAGAAT
Het niet meer kunnen afsluiten van tijdelijke
huurcontracten van bijvoorbeeld twee jaar, heeft voor
zowel huurder als verhuurder verstrekkende
consequenties. Kerver: “Een typisch voorbeeld uit de
praktijk is de expat, wiens oude huurcontract afloopt en
graag voor maximaal drie maanden wil verlengen, omdat
hij daarna ergens anders in de wereld op een klus wordt
gezet. Die peinst er niet over om een contract voor
onbepaalde tijd af te sluiten. En die verhuurder? Die kan
van zijn levensdagen niet af van een huurder, waarmee hij
een contract voor onbepaalde tijd heeft afgesloten. Een
huis verkopen met een huurder? Daar staan nieuwe
eigenaars niet voor in de rij.”
Dat het een het ander niet uitsluit, is de leegstandboete.
Wiesmeier-Van der Brugge: “Verhuurders zijn in de
wetenschap dat het afsluiten van een huurcontract voor
onbepaalde tijd de nodige risico’s met zich meebrengt
een stuk voorzichtiger geworden met het verhuren van
hun panden. Het gevolg, leegstand. De leegstandswet
geeft gemeentes de mogelijkheid leegstandsboetes op te
leggen, in Den Haag is dat ook al geopperd. De reden dat
er veel leegstand is, komt doordat gemeentes erg traag
zijn met het afgeven van vergunningen voor bijvoorbeeld
transformeren en renoveren. De verhuurder is welwillend,
maar door de gemeente kan die niet verder. Dan wil
gemeentes de verhuurder boetes gaan opleggen
vanwege de leegstand. Dan zit je als verhuurder en
belegger in een spagaat.” En vervolgens: “Ik denk dat ik
namens alle beroepsgenoten spreek als ik tegen
potentiële verhuurders zeg, laat, als je plannen hebt om je
woning in de verhuur te doen, je van tevoren goed
voorlichten door een expert in vastgoed die de weg weet
in de wirwar van een best wel complexe wereld van
verhuur. Niet om mensen schrik aan te jagen, maar juist
om te voorkomen dat je door louter onwetendheid
‘levenslang’ vastzit aan een huurder. Dan kun je als
verhuurder en goede afweging maken en het voorkomt
teleurstellingen en onnodige en vooral langdurige
gerechtsprocedures.” En tot slot. “Ook een gewaarschuwd
verhuurder telt voor twee.”
