Buitenlands vastgoed. Het klinkt al snel als een combinatie van rendement, zon en een glas wijn. Maar wat als de rekensom uiteindelijk op 0% uitkomt?
Stel: u koopt een appartement in de Méditerranée voor €400.000. U verhuurt het een deel van het jaar en ontvangt €20.000 huur. Aantrekkelijk, zo lijkt het. Totdat de accountant de rest van het verhaal begint.
VvE-bijdragen, lokale belastingen, verzekering, onderhoud, beheer, schoonmaak, nutsvoorzieningen, financieringslasten, aankoop- en verkoopkosten. En dan zijn er nog de weken waarin u er zelf verblijft. Na aftrek van alle kosten kan er weinig tot niets overblijven. Misschien komt de rekensom zelfs uit op precies 0%.
Voor een vastgoedbelegger is dat geen vrolijk vooruitzicht. Een belegging die niets oplevert? Daar moet toch iets mis mee zijn?
Maar wat als u die woning niet alleen als belegging koopt, maar ook omdat u er zelf graag verblijft? Drie weken in het voorjaar, twee weken in de zomer en misschien nog een lang weekend in november. Geen hotelrekening, geen zoektocht naar een vakantiehuis en altijd een eigen plek op uw favoriete bestemming.
Dan verandert de vraag. Is 0% financieel rendement werkelijk 0% rendement? Voor de spreadsheet misschien wel. Voor de eigenaar niet noodzakelijk.
Een buitenlandse woning is immers een bijzonder soort bezit. Het is tegelijk vastgoed, belegging, consumptiegoed en, voor veel eigenaren, een plek waar herinneringen worden gemaakt. Juist die combinatie maakt de klassieke rendementsberekening interessant. Een professionele belegger kijkt vooral naar rendement in verhouding tot risico, liquiditeit en alternatieve aanwending van het vermogen. Een object dat na alle kosten structureel niets oplevert, moet dan een goede reden hebben om aantrekkelijk te zijn.
De particuliere eigenaar kijkt vaak breder. Die vergelijkt zijn appartement niet alleen met een andere belegging, maar ook met hotelkamers, huurauto’s en vakantiewoningen die hij de komende twintig jaar zou betalen. En misschien telt hij mee dat hij op dinsdagmiddag met zijn laptop op zijn eigen terras kan zitten, terwijl de rest van Nederland aan het werk is. Dat staat alleen niet op de balans.
En dan is er nog de financiering
Een buitenlandse woning hoeft niet volledig met eigen vermogen te worden betaald. Via ons professionele netwerk, in Nederland en de Méditerranée, kunnen verschillende financieringsmogelijkheden worden onderzocht. Bijvoorbeeld door het aangekochte pand lokaal te financieren. Maar ook bestaande vermogensposities kunnen onderdeel zijn van de structuur, zoals overwaarde op de eigen woning of op verhuur- en bedrijfspanden.
De vraag wordt dan niet alleen: “Kan ik deze woning volledig uit eigen middelen betalen?” maar ook: “Hoe kan ik mijn bestaande vastgoedvermogen en de financiering van het nieuwe object efficiënt structureren?”
Een aantrekkelijke financiering maakt een matige investering natuurlijk niet ineens goed. Rente, looptijd, valuta, fiscaliteit, lokale regelgeving en risico’s moeten zorgvuldig worden doorgerekend. De zonnige verkoopbrochure is geen financieel advies. Maar een goede financieringsstructuur kan buitenlands vastgoed wel bereikbaar maken voor een bredere groep dan alleen degene die €400.000 beschikbaar heeft. Daar zit misschien wel de belangrijkste les.
Niet iedere euro rendement hoeft financieel rendement te zijn. Het begint met de vraag wat u met het vastgoed wilt bereiken. Wie puur voor financieel rendement koopt, moet alle kosten eerlijk meenemen. Komt de uitkomst op nul, dan is het simpelweg geen renderende belegging. Wie koopt voor een combinatie van investering en eigen gebruik, bezit mogelijk iets anders: een financieel bezit met gebruikswaarde. En daar is niets mis mee, zolang we het maar niet mooier maken dan het is.
Noem 0% rendement dus gerust 0% rendement. Maar als daar ieder jaar zon, vrijheid en een eigen voordeur in het buitenland tegenover staan, kan het zijn dat de eigenaar die rekensom helemaal niet zo slecht vindt.
De accountant ziet een nul. De financier ziet een structuur. De eigenaar ziet misschien een bestemming. En ergens tussen die drie zit de werkelijke waarde van buitenlands vastgoed.
VastgoedFinance is jouw partner in vastgoedfinanciering, van woning tot bedrijfsruimte, met tevens kantoren in Rotterdam, Amsterdam, Nijmegen en Eindhoven. Wij kennen de Haagse markt, en helpen je om sneller en slimmer te schakelen.
